Wird eine Tätigkeit als steuerliche „Lieb- haberei“ eingestuft, so dürfen daraus resultierende Verluste nicht mit anderen Einkünften ausgeglichen werden bzw.nicht in Folgejahre vorgetragen werden. So können etwa Verluste aus der Vermie- tung und Verpachtung nicht mit positiven steuerlichen Einkünften wie z.B. Gehalts- einkünften ausgeglichen werden und dadurch Steuern gespart werden. Ande- rerseits sind zufälligerweise resultierende Gewinne nicht steuerpflichtig. Von Lieb- haberei ist gemeinhin auszugehen, wenn eine Tätigkeit mittel- bis langfristig keinen positiven Gesamterfolg erwarten lässt.
Im Rahmen der Vermietung und Verpach- tung muss grundsätzlich zwischen der “großen Vermietung” und der “kleinen Vermietung” unterschieden werden. Beide beinhalten unterschiedliche An- forderungen wie z.B. verschieden lange Betrachtungszeiträume. Noch vor der eigentlichen Liebhabereithematik wird die Abzugsfähigkeit von Werbungskos- tenüberschüssen bei der Überlassung von Immobilien in einigen Situationen kritisch gesehen und kann zur steuerlichen Negie- rung von Werbungskostenüberschüssenführen. Dies droht etwa bei mangelnder Vermietungsabsicht, bei fremdunüblichen Vertragsgestaltungen gegenüber Nahe- stehenden, bei Wohnraumversorgung für nahe Angehörige in Erfüllung einer Un-
terhaltspflicht oder auch bei der Nutzung zu eigenen Wohnzwecken (z.B. bei der gemeinsamen Ehewohnung).
Die große Vermietung i.S.d. Liebhaberei stellt die entgeltliche Gebäudeüberlas- sung dar, welche nicht mit der Bewirt- schaftung von Eigenheimen, Eigentums- wohnungen und Mietwohngrundstücken mit qualifizierten Nutzungsrechten zusammenhängt (typischerweise die erwerbswirtschaftliche Vermietung von Geschäfts- und Büroobjekten). Bei der großen Vermietung wird grundsätzlicheine steuerlich relevante Einkunftsquelleangenommen – dennoch gibt es keinen(geschützten) Anlaufzeitraum, innerhalb dessen jedenfalls von einer Einkunftsquel- le ausgegangen werden kann. Generell kommt es darauf an, ob die Betätigung in
der konkret gewählten Bewirtschaftungs- art geeignet ist, innerhalb des absehbaren Zeitraums einen Gesamtgewinn (Gesamt- Einnahmenüberschuss) zu erwirtschaften. Bei der großen Vermietung beträgt dieser Zeitraum 25 Jahre ab Beginn der entgeltli- chen Überlassung bzw. maximal 28 Jahreab dem erstmaligen Anfallen von Auf- wendungen (Ausgaben). Hierbei kommt eine stichtagsbezogene Betrachtung zur Anwendung.
Die sogenannte kleine Vermietung um- fasst beispielsweise die Vermietung vonEin- und Zweifamilienhäusern, Ferienhäu- sern, Bungalows, Eigentumswohnungen(unabhängig von der Anzahl der in einem Gebäude gelegenen Eigentumswohnun- gen), einzelnen Appartements etc. Bei der kleinen Vermietung ist verstärkt auf die
bloße Eignung für die private bzw. fami- liäre Nutzung abzustellen. Unterschied zur großen Vermietung ist, dass hierbeiim Falle von Verlusten grundsätzlich vonLiebhaberei auszugehen ist. Es besteht jedoch die Möglichkeit, die Liebhabereiver- mutung zu widerlegen. Als Zeitraum für die Erzielung eines Totalüberschusses bei der kleinen Vermietung gelten 20 Jahre ab Beginn der entgeltlichen Überlassung bzw.höchstens 23 Jahre ab dem erstmaligen Anfallen von Aufwendungen (Ausgaben) – es gilt ebenso eine stichtagsbezogene Betrachtung.
Mittels einer Prognoserechnung kann Liebhaberei entkräftet werden, da nach- gewiesen wird, dass innerhalb eines ab- sehbaren Zeitraums eine Einkunftsquellevorliegt. Neben den in den Liebhaberei- richtlinien genannten Elementen (z.B. sind Art und Ausmaß der Bemühungen zur Verbesserung der Ertragslage durch
strukturverbessernde Maßnahmen, wie etwa Rationalisierungsmaßnahmen, zu berücksichtigen) stellen sich folgendeAnforderungen an eine plausible Progno- serechnung: Einbeziehung aller Jahre der Betätigung; Einbeziehung von Reparatu- ren und Instandsetzungsaufwendungennach einem angemessenen (nicht will- kürlich verschiebbaren) Zeitraum; Ansatzrealistischer Mietzinssteigerungen; Berücksichtigung des Mietausfallsrisikos; Ansatz realistischer Fremdkapitalzinsen und Fremdwährungsrisiken sowie Orien- tierung an tatsächlichen Verhältnissen. Für die große Vermietung gelten diese Anforderungen genauso – allerdings gibt es einnahmenseitig eine Besonderheit beigesetzlich beschränkten Mietzinsen i.S.d. MRG. Im Rahmen der Prognoserechnung müssen beschränkte Mietzinse durch marktübliche Mieten ersetzt werden. GrundsätzlichentscheidetüberdenErfolg
der Prognoserechnung, ob und wann dieVerluste durch spätere Überschüsse aus- geglichen werden können. Nicht berück- sichtigt werden dürfen im Rahmen der Prognoserechnung jedoch die Erlöse aus der Veräußerung des Mietobjekts.
Wird eine Vermietung zunächst als Ein- kunftsquelle eingestuft, bleiben jedoch die Jahresergebnisse hinter der Prognose zurück, so ist zu prüfen, ob der ursprüng- lich absehbare Zeitraum eingehalten werden kann. Wird die Prognose allein aufgrund von “Unwägbarkeiten” wie z.B. höhere Gewalt/Naturkatastrophen oder eine nicht erkennbare Insolvenz von Mie- tern verfehlt, spricht dies gegen Liebhabe- rei (zum oftmals schmalen Grat zwischen Unwägbarkeit und betätigungstypischem Risiko siehe jedoch KI 08/18).